Perkate nekilnojamąjį turtą: kaip patikrinti hipoteką, areštą ir suvaržymus

Pirmiausia žiūrima į Nekilnojamojo turto registrą. Jame registruojama nuosavybė, hipoteka, servitutai ir kitos daiktinės teisės, taip pat juridiniai faktai, tarp jų – turto areštas ir iškelta civilinė byla dėl turto teisinio statuso. Turto areštai papildomai matomi Turto arešto aktų registre. Registro duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčyti. Notaras, prieš tvirtindamas pirkimo–pardavimo sutartį, privalo nustatyti, kad turtas priklauso pardavėjui, ir patikrinti valstybės registrų duomenis, turinčius esminės reikšmės sandoriui. Bankroto proceso metu sudaromai sutarčiai notarinė forma neprivaloma, tada notaro patikrinimo gali nebūti. Tačiau registrai rodo tik tai, kas įregistruota. Neįregistruotą nuomą, žmones, kurie gyvena parduodamame bute, faktinę būklę ir sutarties sąlygas turite patikrinti Jūs. Nuo 2027 m. sausio 1 d. registras pertvarkomas – apie tai žemiau.

Kaip išregistruoti pasibaigusią hipoteką ir ar pirkdami pastatą, stovintį ant svetimos žemės, įgyjate teisę naudotis ta žeme, jau atsakėme nekilnojamojo turto dažnų klausimų skiltyje. Kurios sutartys turi būti notarinės, rasite straipsnyje Kokios sutartys privalo būti notarinės formos, o kaip užsisakyti išrašą savitarnoje – Registrų centro savitarnos straipsnyje. Čia – ką ir kur tikrinti prieš pasirašant.

Ką rodo Nekilnojamojo turto registras

Registro objektai yra žemės sklypai, statiniai ir patalpos, teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, ir daiktinės teisės: nuosavybė, servitutas, uzufruktas, užstatymo teisė, ilgalaikė nuoma, hipoteka ir kitos. Registre registruojami ir Civilinio kodekso 4.254 straipsnyje nurodyti juridiniai faktai (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 5 straipsnio 1 dalis, NTRĮ 5 str. 1 d.). Nekilnojamieji daiktai, teisių į juos suvaržymai ir daiktinės teisės privalo būti registruojami viešame registre (Civilinio kodekso 4.253 straipsnio 2 dalis, CK 4.253 str. 2 d.).

Juridinius faktus lengva nepastebėti. Tarp jų yra registruoto daikto areštas (CK 4.254 str. 4 p.), civilinės bylos dėl daikto teisinio statuso iškėlimo faktas (CK 4.254 str. 6 p.), bendraturčių sutartys dėl bendro daikto (CK 4.254 str. 2 p.) ir turto administravimo faktas (CK 4.254 str. 8 p.).

Kiekvienas asmuo turi teisę naudotis viešo registro duomenimis, išskyrus įstatymų nustatytus apribojimus (CK 4.261 str.). Registro duomenys teikiami asmenims, turintiems teisinį duomenų gavimo pagrindą ir nurodžiusiems apibrėžtą ir teisėtą duomenų naudojimo tikslą (NTRĮ 10 str. 3 d.). Dokumentų, kurių pagrindu įregistruotos teisės, kopijos teikiamos tik ribotam ratui: savininkams, kitų daiktinių teisių turėtojams, advokatams, notarams, antstoliams ir kitiems įstatyme išvardytiems asmenims (NTRĮ 10 str. 6 d.). Todėl pirkėjas paprastai mato įrašą, bet ne pačią sutartį, kuria nustatytas, pavyzdžiui, servitutas. Tą dokumentą paprašykite pardavėjo. Jūsų advokatas šių dokumentų kopijas gali gauti iš registro (NTRĮ 10 str. 6 d. 5 p.). Nuo 2027 m. sausio 1 d. advokatas jas gaus Advokatūros įstatymo nustatytomis sąlygomis, kai jos būtinos teisinėms paslaugoms teikti (NTRVĮ 10 str. 6 d. 5 p.).

Registre įrašyti duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka (CK 4.262 str.). Tai svarbu ir pardavėjo atsakomybei: jeigu trečiųjų asmenų teisės ar jų suvaržymas buvo įregistruoti viešame registre, pirkėjas negali remtis tuo, kad pardavėjas pažeidė savo pareigas (CK 6.321 str. 5 d.). Kitaip tariant, dėl registre matomų teisių vėliau negalėsite teigti, kad pardavėjas apie jas nepranešė.

Nuo 2027 m. sausio 1 d. Nekilnojamojo turto registro įstatymas netenka galios (Nekilnojamojo turto registravimo įstatymo 13 straipsnis, NTRVĮ 13 str.). Naujas įstatymas įsigalioja 2027 m. sausio 1 d. (NTRVĮ 14 str. 1 d.). Duomenys bus tvarkomi Nekilnojamojo turto registrų informacinėje sistemoje, suskirstyti į kelis registrus: Nekilnojamųjų daiktų, Teritorijų, Daiktinių teisių, Juridinių faktų ir Įmonių pirkimo–pardavimo, dovanojimo ir nuomos sutarčių registrą (NTRVĮ 2 str. 1 d.). Hipoteka lieka Daiktinių teisių registro objektas (NTRVĮ 4 str. 3 d. 8 p.), o CK 4.254 straipsnio juridiniai faktai – Juridinių faktų registro objektai (NTRVĮ 4 str. 4 d.). Duomenys, išskyrus asmens duomenis, bus vieši (NTRVĮ 10 str. 1 d.). Taisyklė dėl teisinio pagrindo ir tikslo išlieka (NTRVĮ 10 str. 2 d.), kaip ir ribotas ratas asmenų, gaunančių dokumentų kopijas (NTRVĮ 10 str. 6 d.).

Hipoteka: ką reiškia įrašas registre

Hipoteka – daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui (CK 4.170 str. 1 d.). Svarbiausia pirkėjui: jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip, įkeistą daiktą galima perleisti, bet hipoteka seka paskui daiktą, jeigu Civilinis kodeksas nenustato kitaip (CK 4.170 str. 6 d.). Hipotekos kreditorius turi teisę patenkinti savo reikalavimą iš hipotekos objekto vertės pirmiau už kitus skolininko kreditorius (CK 4.170 str. 3 d.). Taigi nupirkę įkeistą butą, gautumėte jį kartu su ta kreditoriaus teise.

Prieš sąžiningus trečiuosius asmenis hipotekos sandoris gali būti naudojamas tik tada, kai hipoteka įregistruota viešame registre (CK 4.187 str. 2 d.). Viešo registro duomenys apie hipoteką yra vieši ir laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčyti (CK 4.185 str. 7 d.).

Pardavėjas privalo panaikinti hipoteką, nepaisant to, ar ji įregistruota, išskyrus atvejus, kai pirkėjas, gavęs tinkamą informaciją, sutinka pirkti turtą su hipoteka (CK 6.321 str. 2 d.). Pardavėjo kreditas gali būti grąžinamas iš dalies pirkėjo mokamų pinigų. Tada sutartyje surašoma, kada ir kaip hipoteka bus išregistruota. Tokią sąlygą verta aptarti su pardavėju ir hipotekos kreditoriumi iš anksto.

Jeigu perkate iš įmonės. Įmonės hipoteka – įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas (CK 4.177 str. 1 d.). Ji registruojama viešame registre (CK 4.177 str. 4 d.), bet ne kaip Nekilnojamojo turto registro objektas: įstatymas ją iš registro objektų išskiria (NTRĮ 5 str. 1 d. 3 p.). Tokia pati išimtis lieka ir naujame įstatyme (NTRVĮ 4 str. 3 d. 8 p.). Perleidus pagal įmonės hipoteką įkeistą turtą sąžiningam trečiajam asmeniui, įmonės hipoteka tam turtui pasibaigia, tačiau sandoryje gali būti nustatyta, kad ši taisyklė konkrečiam turtui netaikoma (CK 4.177 str. 5 d.). Todėl perkant iš įmonės paprašykite pardavėjo raštu patvirtinti, ar jo turtas įkeistas pagal įmonės hipoteką ir ar įmonės hipotekos sandoryje nenustatyta, kad ši taisyklė parduodamam turtui netaikoma. Pardavėjo teisinį statusą patikrinkite Juridinių asmenų registre. Ką rodo įmonės išrašas, aprašėme straipsnyje apie Registrų centro išrašą ir teisinį statusą.

Areštas: kur jį matyti ir nuo kada jis galioja Jums

Turto arešto aktų registre registruojami teismų, antstolių, prokurorų, Valstybinės mokesčių inspekcijos, kitų valstybės institucijų ir pareigūnų turto arešto aktai (Turto arešto aktų registro įstatymo 6 straipsnio 1 dalis, TAARĮ 6 str. 1 d.). Turto disponavimo teisės apribojimas – tai priverstinis laikinas apribojimas turtą parduoti, kitaip perleisti, išnuomoti, įkeisti ar kitaip keisti jo teisinę būklę (TAARĮ 2 str. 7 d.).

Tretiesiems asmenims, taigi ir pirkėjui, teisinės pasekmės dėl turto arešto atsiranda nuo arešto akto įregistravimo registre (TAARĮ 4 str. 1 d.). Registro duomenys yra vieši, su jais gali susipažinti kiekvienas asmuo (TAARĮ 5 str. 1 d.), o įregistruoto arešto duomenys laikomi žinomais (TAARĮ 5 str. 2 d.). Pardavėjas privalo patvirtinti pirkėjui, kad turtas neareštuotas, nėra teisminio ginčo objektas ir kad jo teisė disponuoti turtu neatimta ar neapribota (CK 6.321 str. 3 d.).

Nuo 2027 m. sausio 1 d. įstatymas vadinsis Turto arešto aktų registravimo įstatymu, o straipsniai pernumeruojami. Registro objektai bus teismo, antstolio, prokuroro, kito valstybės institucijos ar įstaigos pareigūno ar valstybės įgalioto asmens priimti turto arešto aktai (TAARĮ 3 str. 2 d., red. nuo 2027-01-01). Tretiesiems asmenims pasekmės atsiras nuo arešto akto įregistravimo informacinėje sistemoje, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip (TAARĮ 6 str. 2 d., red. nuo 2027-01-01). Duomenys, išskyrus asmens duomenis, lieka vieši (TAARĮ 7 str. 1 d., red. nuo 2027-01-01), o įregistruoto arešto duomenys laikomi žinomais (TAARĮ 7 str. 2 d., red. nuo 2027-01-01). Teisės disponuoti turtu draudimas ar ribojimas apima turto pardavimą, kitokį perleidimą, nuomą, įkeitimą ar kitokį jo teisinės būklės keitimą (TAARĮ 2 str. 3 d., red. nuo 2027-01-01).

Ką patikrina notaras

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos, išskyrus sutartis, sudaromas bankroto proceso metu (CK 6.393 str. 1 d.). Perkant turtą bankroto procese notarinė forma neprivaloma, todėl notaro patikrinimo gali nebūti. Tada viską, kas aprašyta žemiau, tenka patikrinti Jums. Kai sutartį tvirtina notaras, jis ją tvirtina tik nustatęs, kad daiktas nuosavybės teise priklauso perleidėjui (Notariato įstatymo 46 straipsnio 1 dalis, NĮ 46 str. 1 d.). Tvirtindamas sandorius, notaras privalo patikrinti valstybės registrų centriniuose duomenų bankuose esančius duomenis, turinčius esminės reikšmės notariniam veiksmui ir asmenų teisėtų interesų apsaugai (NĮ 51 str. 1 d.). Jis įsitikina fizinių asmenų veiksnumu, patikrina juridinių asmenų teisnumą, o jeigu sandorį sudaro atstovas, – jo įgaliojimus (NĮ 31 str. 2 d.).

Notaras taip pat tikrina sutuoktinių teises. Sandorį dėl bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės jis tvirtina, kai Civilinio kodekso nustatytais atvejais sandorį sudaro abu sutuoktiniai, vienas turi kito įgaliojimą ar rašytinį sutikimą, arba yra teismo leidimas (NĮ 46 str. 2 d.). Jeigu turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė, bet priskirtas šeimos turtui, reikia kito sutuoktinio rašytinio sutikimo. Kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, o turtas yra šeimos turtas, notaras sandorį tvirtina, kai sutuoktiniai pateikia informaciją ir dokumentus, rodančius, kad vaikas nebus paliktas be gyvenamojo būsto ir nebus pažeista jo teisė į gyvenimo sąlygas, būtinas jo fiziniam, protiniam, dvasiniam ir doroviniam vystymuisi. Tokiu atveju notaras dar patikrina duomenis Socialinės paramos šeimai informacinėje sistemoje (NĮ 46 str. 3 d.). Notaras privalo išaiškinti notarinių veiksmų prasmę ir pasekmes (NĮ 30 str.).

Sutartyje notaras, išskyrus įstatyme nurodytus atvejus, nurodo jos sudarymo laiką valandomis ir minutėmis. Duomenis apie patvirtintą sutartį jis perduoda registro tvarkytojui per 24 valandas nuo patvirtinimo (NĮ 46 str. 7 d.). Nuosavybės teisė pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo (CK 6.393 str. 4 d.), o perdavimas įforminamas priėmimo–perdavimo aktu ar kitu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.398 str. 1 d.). Prieš trečiuosius asmenis sutartis sukelia pasekmes tik įregistruota viešame registre (CK 6.393 str. 3 d.).

Pinigus galima atsiskaityti per notaro depozitinę sąskaitą: notaras priima į ją pinigines sumas (NĮ 26 str. 11 p.). Plačiau apie tai – straipsnyje Notaras – ne tik sandorių tvirtintojas. Sutartyje verta aiškiai surašyti, kokiomis sąlygomis pinigai išmokami pardavėjui.

Kas lieka Jūsų darbas

Notaras tikrina teises ir asmenis, bet ne viską, kas svarbu pirkėjui. Štai ką patikrinkite patys.

Nuomininkai. Registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu iš jos atsiradusios teisės buvo įregistruotos viešame registre (CK 6.494 str. 1 d.). Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu ji buvo įregistruota viešame registre (CK 6.585 str.). Parduodamas išnuomotą daiktą, nuomotojas privalo pranešti pirkėjui apie nuomos sutartį (CK 6.495 str.). Paprašykite pardavėjo raštu patvirtinti, ar nuomos sutarčių yra.

Gyventojai. Kai parduodamame name ar bute gyvena asmenys, kurie išsaugo teisę naudotis patalpa ir pasikeitus savininkui, jų sąrašas ir teisių turinys yra esminė sutarties sąlyga (CK 6.400 str.).

Viešosios teisės apribojimai. Pardavėjas privalo patvirtinti, kad nėra viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, galinčių turėti įtakos Jūsų nuosavybės teisei (CK 6.321 str. 4 d.). Teritorijos su specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis matomos registre (NTRĮ 5 str. 1 d.; nuo 2027 m. sausio 1 d. – Teritorijų registre, NTRVĮ 4 str. 2 d.). Statybos teisėtumą, faktinę būklę ir ribas verta tikrinti atskirai – registro įrašas jų neatsako.

Pardavėjo patvirtinimai. Pardavėjas privalo patvirtinti, kad tretieji asmenys į daiktą neturi jokių teisių ar pretenzijų, išskyrus tas, apie kurias pirkėjas buvo tinkamai informuotas ir su kuriomis sutiko (CK 6.321 str. 1 d.). Jeigu pardavėjas pažeidžia šias pareigas, pirkėjas gali reikalauti sumažinti sumą, kurią moka už turtą, arba nutraukti sutartį, jeigu pardavėjas neįrodo, kad pirkėjas žinojo ar turėjo žinoti apie trečiųjų asmenų teises (CK 6.321 str. 6 d.). Todėl į sutartį verta įrašyti konkrečius pardavėjo patvirtinimus.

Laikas. Areštas pirkėjui galioja nuo įregistravimo, o registras rodo būklę tik patikrinimo momentu. Registrus verta patikrinti kelis kartus: prieš pasirašant preliminariąją sutartį, prieš mokant avansą ir sutarties pasirašymo dieną. Apie preliminariąją sutartį rašėme straipsnyje Preliminariosios sutarties ypatumai. Jeigu perkate ne turtą, o jį valdančią įmonę ar jos akcijas, reikia atskiro ir platesnio patikrinimo.

Kaip pradėti

Atsiųskite turto unikalų numerį ar adresą, pardavėjo duomenis ir sutarties projektą, jeigu jis jau yra. Patikrinsime registrus, įvertinsime sutartį ir pasiūlysime pardavėjo patvirtinimus.

Tel. +370 5 212 1506, el. paštas info@linden.lt

Plačiau apie šią paslaugą: pagalba dėl nekilnojamojo turto.