Nekilnojamojo turto advokatas: kada jo reikia ir ką daro notaras

Nekilnojamojo turto advokatas dirba su ta sandorio dalimi, kuri vyksta prieš notarą ir šalia jo: preliminariąja sutartimi, sutarties sąlygomis, turto ir kitos šalies patikra, o kilus ginčui – atstovavimu. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos (Civilinio kodekso 6.393 straipsnio 1 dalis, CK 6.393 str. 1 d.), kaip ir daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo sandoriai (CK 1.74 str. 1 d. 1 p.); išimtis – bankroto proceso metu sudaromi nekilnojamojo daikto perleidimo sandoriai. Notaras privalo išaiškinti notarinio veiksmo prasmę ir pasekmes (Notariato įstatymo 30 straipsnis, NĮ 30 str.) ir patikrinti jam reikšmingus valstybės registrų duomenis (NĮ 51 str.). Teisme fiziniam asmeniui pagal pavedimą gali atstovauti, be kita ko, advokatas arba advokato padėjėjas, turintis vadovaujančio advokato rašytinį leidimą (Civilinio proceso kodekso 56 straipsnio 1 dalis, CPK 56 str. 1 d.).

Kaip patikrinti, ar turtas neįkeistas, neareštuotas ir nesuvaržytas kitaip, aprašėme straipsnyje Perkate nekilnojamąjį turtą: kaip patikrinti hipoteką, areštą ir suvaržymus. Kaip saugiai atsiskaityti per notaro depozitinę sąskaitą, aprašėme straipsnyje Atsiskaitymas perkant nekilnojamąjį turtą: depozitas, avansas, įkeitimas. Čia rašome apie tai, ką daro notaras, kada verta kreiptis į advokatą ir kas gali Jums atstovauti ginče.

Ką notaras daro nekilnojamojo turto sandoryje

• Notarinė forma. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos, išskyrus tokias sutartis, sudaromas bankroto proceso metu (CK 6.393 str. 1 d.). Formos reikalavimų nesilaikymas sutartį daro negaliojančią (CK 6.393 str. 2 d.).
• Išaiškinimas. Notaras privalo išaiškinti notarinių veiksmų prasmę ir pasekmes asmenims, kurie nori juos atlikti (NĮ 30 str.).
• Registrų patikra. Tvirtindamas sandorį, notaras privalo patikrinti valstybės registrų centriniuose duomenų bankuose esančius duomenis, turinčius esminės reikšmės notariniam veiksmui ir asmenų teisėtų interesų apsaugai (NĮ 51 str.).
• Duomenys registrui. Notaras teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka pateikia valstybės registrams duomenis apie patvirtintus sandorius (NĮ 51 str.). Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tada, kai ji įregistruota viešame registre (CK 6.393 str. 3 d.).

Notaro pareigos susijusios su pačiu notariniu veiksmu. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo (CK 6.393 str. 4 d.), o perdavimą ir priėmimą įformina pardavėjas ir pirkėjas, pasirašydami priėmimo–perdavimo aktą arba kitą sutartyje nurodytą dokumentą (CK 6.398 str. 1 d.). Kokių sąlygų Jums reikia, pavyzdžiui, kada turtas perduodamas, kas nutinka, jei kita šalis nesumoka, ar ką pardavėjas patvirtina apie turtą, sutariama dar prieš atvykstant pas notarą.

Kada verta kreiptis į nekilnojamojo turto advokatą

• Prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė, o formos reikalavimų nesilaikymas ją daro negaliojančią (CK 6.165 str. 2 d.). Šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti; jei jis nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 str. 3 d.). Šalis, nepagrįstai vengianti ar atsisakanti sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad ši atsakomybė gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) (2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016). Jei per nustatytą terminą pagrindinė sutartis nesudaroma, prievolė ją sudaryti pasibaigia (CK 6.165 str. 5 d.). Jei fizinis asmuo iš juridinio asmens perka dar nepastatytą gyvenamąjį namą ar butą, preliminariojoje sutartyje privaloma nurodyti papildomas sąlygas, tarp jų pirkėjo teisę per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties (CK 6.401 str. 1 d., 2 d. 1 p.). Rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai įstatymas nustato privalomą notarinę formą (CK 6.98 str. 2 d.).
• Prieš perkant. Pardavėjas privalo patvirtinti, kad į perduodamus daiktus tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų, išskyrus atvejus, kai pirkėjas iš anksto sutiko priimti tokius daiktus, o pardavėjas apie tas teises tinkamai pranešė (CK 6.321 str. 1 d.). Ar šis patvirtinimas tikslus, verta patikrinti registruose dar prieš vizitą pas notarą. Jeigu trečiųjų asmenų teisės ar jų suvaržymas buvo įregistruoti viešame registre, pirkėjas negali remtis tuo, kad pardavėjas pažeidė savo pareigas (CK 6.321 str. 5 d.). Hipoteką pardavėjas vis tiek privalo panaikinti, nepaisant to, ar ji įregistruota, išskyrus atvejus, kai pirkėjas, iš pardavėjo gavęs tinkamą informaciją, sutinka pirkti turtą su hipoteka (CK 6.321 str. 2 d.).
• Prieš išsinuomojant komercines patalpas. Kai išnuomoto daikto nuosavybės teisė iš nuomotojo pereina kitam asmeniui, registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jei iš jos atsiradusios teisės buvo įregistruotos viešame registre (CK 6.494 str. 1 d.). Kaip keisti patalpų nuomos sąlygas ir nutraukti sutartį, aprašėme straipsnyje Patalpų nuoma: ar galima keisti sąlygas ir nutraukti sutartį anksčiau.
• Kai kita šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą. Jei viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, kitos šalies prašymu teismas gali nuspręsti, kad sutartis būtų įregistruota. Nepagrįstai vengusi šalis turi atlyginti kitai šaliai dėl to patirtus nuostolius (CK 6.393 str. 4 d.).

Kas gali atstovauti ginče dėl nekilnojamojo turto

Ieškiniai dėl daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą, dėl naudojimosi juo ir dėl jo arešto panaikinimo teismingi nekilnojamojo daikto ar pagrindinės jo dalies buvimo vietos teismui. Išimtis – pareiškimai dėl sutuoktinių turto padalijimo santuokos nutraukimo bylose (CPK 31 str. 1 d.).

Fiziniam asmeniui teisme pagal pavedimą gali atstovauti, be kita ko (CPK 56 str. 1 d.):

• advokatai;
• advokatų padėjėjai, turintys jų praktikai vadovaujančio advokato rašytinį leidimą atstovauti konkrečioje byloje;
• asmenys, turintys aukštąjį universitetinį teisinį išsilavinimą, kai jie atstovauja savo artimiesiems giminaičiams ar sutuoktiniui (sugyventiniui).

Juridiniam asmeniui teisme pagal pavedimą gali atstovauti, be kita ko, advokatai, advokatų padėjėjai su vadovaujančio advokato rašytiniu leidimu ir jo darbuotojai, turintys aukštąjį universitetinį teisinį išsilavinimą (CPK 56 str. 2 d.).

Advokato padėjėjas gali atstovauti tik pirmosios instancijos teismuose ir tik po to, kai advokatūra patvirtina jo vienų metų praktikos atlikimo ataskaitą (Lietuvos Respublikos advokatūros įstatymo 34 straipsnio 2 dalis, AdvĮ 34 str. 2 d.).

Šalis, kurios naudai priimtas sprendimas, iš kitos šalies gali prisiteisti advokato ar advokato padėjėjo pagalbos išlaidas. Teismui reikia raštu pateikti prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu; jeigu prašymas ir išlaidų dydį patvirtinantys įrodymai nepateikti iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos, šios išlaidos nepriteisiamos (CPK 98 str. 1 d.). Teismas jas priteisia atsižvelgdamas į bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, bet ne didesnes, nei nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 str. 2 d.). Kitų asmenų, ne advokatų ir ne advokatų padėjėjų, teisinių paslaugų išlaidos šia tvarka neatlyginamos (CPK 88 str. 3 d.).

Kaip pradėti

Atsiųskite mums preliminariosios ar pagrindinės sutarties projektą, Nekilnojamojo turto registro išrašą apie turtą ir trumpai aprašykite sandorį: kas parduoda, kas perka, kaip ir kada planuojama atsiskaityti. Pasakysime, ką patikrinti ir ką pakeisti prieš vizitą pas notarą.

Tel. +370 5 212 1506, el. paštas info@linden.lt

Plačiau apie šią paslaugą: Teisinės nekilnojamojo turto paslaugos.