Atsiskaitymas perkant nekilnojamąjį turtą: depozitas, avansas, įkeitimas

Perkant sklypą ar projektą, pirkėjas bijo sumokėti ir negauti turto, o pardavėjas – perduoti turtą ir negauti pinigų. Įstatymas duoda kelis įrankius šiai rizikai valdyti. Notaras priima pinigus į depozitinę sąskaitą, kai mokėjimo pagrindas yra notaro patvirtintas sandoris ar kai mokėjimas susijęs su būsimu notariniu veiksmu, ir išmoka juos pardavėjui sutartyje nustatytais terminais ar įvykus sutartam faktui. Todėl pinigai gali laukti pas notarą, kol įvyks tai, dėl ko šalys susitarė. Jeigu pirkėjas moka avansą dar pagal preliminariąją sutartį, tai nėra rankpinigiai: įstatymas draudžia rankpinigiais užtikrinti preliminariąją sutartį ir sutartį, kuriai privaloma notarinė forma. Todėl avanso grąžinimą verta užtikrinti hipoteka ar įkeitimu, pavyzdžiui, pardavėjo įmonės akcijų įkeitimu, ir netesybomis. Galiausiai svarbiausia – terminas: jeigu pagrindinė sutartis per jį nesudaroma, prievolė ją sudaryti pasibaigia.

Kaip patikrinti, ar turtas neįkeistas ir neareštuotas, ir ką tikrina notaras, aprašėme straipsnyje Perkate nekilnojamąjį turtą: kaip patikrinti hipoteką, areštą ir suvaržymus. Preliminariosios sutarties formą aptarėme straipsnyje Preliminariosios sutarties ypatumai, o kitus notaro veiksmus – straipsnyje Notaras – ne tik sandorių tvirtintojas. Čia – kaip susitarti dėl pinigų.

Pagrindinė taisyklė: pinigai ir nuosavybė turi „susitikti“

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos, išskyrus sutartis, sudaromas bankroto proceso metu (Civilinio kodekso 6.393 straipsnio 1 dalis, CK 6.393 str. 1 d.). Nuosavybės teisė pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo (CK 6.393 str. 4 d.). Prieš trečiuosius asmenis sutartis sukelia pasekmes tik tada, kai ji įregistruota viešame registre (CK 6.393 str. 3 d.). Duomenis apie patvirtintą sutartį notaras perduoda registro tvarkytojui per 24 valandas nuo patvirtinimo (Notariato įstatymo 46 straipsnio 7 dalis, NĮ 46 str. 7 d.).

Iš to išplaukia praktinis klausimas: kada pardavėjas gauna pinigus – prieš perdavimą, tą pačią akimirką ar po įregistravimo? Įstatymas nustato tik bendrą taisyklę, taikomą, kai šalys nesusitarė kitaip: jeigu sumokėjimo laikas nenustatytas, pirkėjas sumoka, kai pardavėjas perduoda jam daiktą (CK 6.314 str. 2 d.), o priešpriešinės pareigos vykdomos tuo pačiu metu, jeigu įstatymai, sutartis ar prievolės esmė nenumato ko kita (CK 6.39 str. 3 d.). Šios taisyklės dažnai nepakanka, todėl eilę verta tiksliai surašyti sutartyje. Pirkėjo interesas – kad pardavėjas pinigus gautų tik tada, kai pirkėjo nuosavybė yra užtikrinta. Pardavėjo interesas – kad pinigai būtų tikrai sumokėti prieš jam perduodant turtą. Abiem interesams suderinti ir naudojama notaro depozitinė sąskaita.

Notaro depozitinė sąskaita

Notaras priima į depozitinę sąskaitą pinigines sumas (NĮ 26 str. 1 d. 11 p.). Pinigų priėmimo į notaro depozitinę sąskaitą ir jų išmokėjimo tvarką nustato teisingumo ministras, suderinęs su Notarų rūmais (NĮ 26 str. 3 d.). Ši tvarka įtvirtinta Pinigų priėmimo į notaro depozitinę sąskaitą ir jų išmokėjimo tvarkos apraše, patvirtintame teisingumo ministro 2021 m. vasario 9 d. įsakymu Nr. 1R-35 (toliau – Depozito aprašas).

Kada notaras gali priimti pinigus. Prievolę įvykdyti sumokant į notaro depozitinę sąskaitą galima tada, kai jos pagrindas yra notaro patvirtintas sandoris ar kitas juridinis faktas, kai sumokėjimas susijęs su būsimu notariniu veiksmu, taip pat kitais teisės aktuose nustatytais pagrindais (Depozito aprašo 5 punktas). Pirkimo–pardavimo sutartis, kurią tvirtins notaras, yra būtent toks būsimas notarinis veiksmas. Pinigus mokantis asmuo pateikia notarui prašymą. Jame nurodomi asmens, kurio naudai mokama, duomenys, suma, valiuta ir sąlygos, kurioms atsiradus suma turi būti išmokėta, taip pat pridedami prievolės pagrindą patvirtinantys dokumentai (Depozito aprašo 7 punktas). Notaras sutinka arba motyvuotai atsisako priimti pinigus (Depozito aprašo 8 punktas). Kai prievolė išreikšta užsienio valiuta, pinigai gali būti sumokėti ir bus išmokėti tik ta valiuta, kuri numatyta notaro depozitinės sąskaitos sutartyje (Depozito aprašo 17 punktas).

Kaip pinigai saugomi. Jie apskaitomi atskirai nuo kitų notaro lėšų, o notaras negali jais savo nuožiūra disponuoti ir naudotis (Depozito aprašo 4 punktas). Apie gautus pinigus notaras per protingą terminą praneša asmeniui, kurio naudai jie sumokėti (Depozito aprašo 11 punktas).

Kada pinigai išmokami pardavėjui. Sumos išmokamos šalių sutartyje nustatytais terminais, įvykus juridiniam faktui, pagal kurį pinigai sumokėti, arba gavus kreditoriaus prašymą, jeigu sumokėjimo pagrindas įtvirtintas teisės aktuose ir (ar) šalys neaptarė išmokėjimo sąlygų (Depozito aprašo 12 punktas). Notaras perveda sumą mokėjimo pavedimu į kreditoriaus nurodytą sąskaitą (Depozito aprašo 13 punktas). Taigi išmokėjimo momentą iš esmės lemia tai, ką surašote sutartyje. Jeigu sąlygų nesurašysite, pinigai gali būti išmokėti vien pagal pardavėjo prašymą.

Ar pirkėjas gali pinigus atsiimti. Sumokėjęs asmuo gali atsiimti sumą tik tol, kol kreditorius nepriėmė įvykdymo arba kol neatliktas notarinis veiksmas, dėl kurio pinigai sumokėti. Atsiimti negalima, jei tai pažeistų trečiųjų asmenų ar solidariųjų skolininkų ar laiduotojų interesus (Depozito aprašo 16 punktas). Už pinigų priėmimą ir išmokėjimą notaras ima teisės aktuose nustatytą atlyginimą (Depozito aprašo 19 punktas).

Mūsų praktikoje atsiskaitymą per depozitą dažniausiai surašome taip: pirkėjas perveda sumą į notaro depozitinę sąskaitą prieš pasirašant pagrindinę sutartį; notaras įsitikina, kad pinigai gauti; sutartyje surašoma, kokiam faktui įvykus notaras juos išmoka pardavėjui (pavyzdžiui, pasirašius sutartį ir perdavimo–priėmimo aktą arba įregistravus nuosavybę). Jeigu parduodamas turtas įkeistas pardavėjo bankui, sutartyje verta surašyti, kokia dalis iš depozito sumokama bankui, kad hipoteka būtų panaikinta. Sąlygas su notaru verta suderinti iš anksto.

Nepainiokite dviejų dalykų. Civilinis kodeksas atskirai leidžia skolininkui įvykdyti piniginę prievolę sumokant į notaro, banko ar kitos kredito įstaigos depozitinę sąskaitą, jeigu, pavyzdžiui, kreditorius vengia priimti prievolės įvykdymą (CK 6.56 str. 1 d. 3 p.). Toks sumokėjimas laikomas tinkamu prievolės įvykdymu (CK 6.56 str. 2 d.). Tai priemonė, kai kita šalis nebendradarbiauja, o ne įprasto atsiskaitymo schema.

Avansas pagal preliminariąją sutartį – tai ne rankpinigiai

Preliminariąja sutartimi šalys įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 str. 1 d.). Ji turi būti rašytinė, kitaip negalioja (CK 6.165 str. 2 d.). Pirkėjas pasirašydamas ją gali sumokėti dalį sumos. Jeigu fizinis asmuo perka dar nepastatytą gyvenamąjį namą ar butą iš juridinio asmens (CK 6.401 str. 1 d.), preliminariojoje sutartyje privaloma nurodyti papildomas sąlygas, tarp jų pirkėjo teisę per įstatyme nustatytą terminą atsisakyti preliminariosios sutarties (CK 6.401 str. 2 d.).

Rankpinigiais įstatymas vadina sumą, kurią viena šalis pagal sudarytą sutartį duoda antrajai jai priklausančių mokėti sumų sąskaita, kad įrodytų sutarties egzistavimą ir užtikrintų jos įvykdymą (CK 6.98 str. 1 d.). Tačiau rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinė forma (CK 6.98 str. 2 d.). Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis, išskyrus sudaromą bankroto proceso metu, yra būtent tokia. Todėl taisyklė, kad rankpinigiai lieka juos gavusiai šaliai, jeigu už sutarties neįvykdymą atsako juos davusi šalis, o jeigu atsako gavusi šalis – ji sumoka dvigubą rankpinigių sumą (CK 6.100 str. 1 d.), tokiam mokėjimui kaip rankpinigiams netaikoma. Tai avansas – pirmoji mokėtinos sumos dalis.

Ką daryti, jei norite panašaus poveikio? Surašykite netesybas. Netesybos – tai sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 str. 1 d.). Susitarimas dėl netesybų turi būti rašytinis (CK 6.72 str.). Mūsų praktikoje netesybos preliminariojoje sutartyje dažniausiai būna vienodos abiem šalims, tačiau šalys gali sutarti ir skirtingo dydžio – tai derybų klausimas. Jeigu taikomas CK 6.401 straipsnis, nuostolių, kuriuos pardavėjas gali reikalauti atlyginti pirkėjui pasinaudojus teise atsisakyti preliminariosios sutarties, dydis ribojamas įstatymu (CK 6.401 str. 3 d.). Taip pat surašykite, kada ir per kiek laiko avansas grąžinamas, jeigu pagrindinė sutartis nesudaroma.

Atminkite du netesybų ribojimus. Kreditorius negali reikalauti kartu ir netesybų, ir realiai įvykdyti prievolę, išskyrus atvejus, kai skolininkas praleidžia prievolės įvykdymo terminą, ir sutartimi to pakeisti negalima – kitokias taisykles numatantis šalių susitarimas negalioja. Kai reikalaujama atlyginti nuostolius, netesybos įskaitomos į nuostolių atlyginimą (CK 6.73 str. 1 d.). Jeigu netesybos aiškiai per didelės arba prievolė iš dalies įvykdyta, teismas gali jas sumažinti, bet ne mažiau už patirtus nuostolius; jau sumokėtos netesybos nemažinamos (CK 6.73 str. 2 d.).

Kaip užtikrinti avanso grąžinimą: hipoteka ir įkeitimas

Prievolių įvykdymas gali būti užtikrinamas netesybomis, įkeitimu (hipoteka), laidavimu, garantija, rankpinigiais ar kitais sutartyje numatytais būdais (CK 6.70 str. 1 d.). Užtikrinti galima ir būsimas prievoles (CK 6.70 str. 2 d.), pavyzdžiui, pareigą grąžinti avansą, jeigu pagrindinė sutartis nebus sudaryta.

Hipoteka. Tai daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui (CK 4.170 str. 1 d.). Pirkėjas gali prašyti, kad perkamas sklypas būtų įkeistas jo naudai iki pagrindinės sutarties. Jeigu sklypas priklauso bendrovei, kurioje sudaroma valdyba, sprendimą dėl ilgalaikio turto, kurio vertė viršija įstatyme ar įstatuose nustatytą ribą, hipotekos priima valdyba (Akcinių bendrovių įstatymo 34 straipsnio 4 dalies 4 punktas, ABĮ 34 str. 4 d. 4 p.), todėl verta paprašyti šio sprendimo. Jeigu valdyba nesudaroma, šį sprendimą priima bendrovės vadovas (ABĮ 37 str. 10 d.). Įstatuose gali būti reikalaujama, kad prieš tai pritartų visuotinis akcininkų susirinkimas ar stebėtojų taryba (ABĮ 34 str. 5 d.), todėl verta perskaityti įstatus. Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos (CK 4.185 str. 1 d.). Prieš sąžiningus trečiuosius asmenis jis naudojamas tik įregistravus hipoteką viešame registre (CK 4.187 str. 2 d.). Jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip, įkeistą daiktą galima perleisti, bet hipoteka seka paskui daiktą, jeigu kodekse nenustatyta kitaip (CK 4.170 str. 6 d.).

Pardavėjo įmonės akcijų įkeitimas. Kai perkamas projektas, kurio sklypas priklauso bendrovei, arba avansas mokamas bendrovės savininkui, užtikrinimu gali būti bendrovės akcijos. Įkeitimas – daiktinė teisė į svetimą kilnojamąjį turtą ir turtines teises (CK 4.198 str. 1 d.). Įkeitimo objekto perdavimu įstatymas laiko ir nuosavybės vertybinio popieriaus perdavimą kreditoriui ar įrašų vertybiniuose popieriuose atlikimą (CK 4.198 str. 2 d.). Akcija yra vertybinis popierius (CK 1.102 str. 1 d.).

Jeigu akcijos perduodamos kreditoriui (perdavimu laikomas ir atitinkamas įrašas vertybiniuose popieriuose, CK 4.198 str. 2 d.), sudaromas rašytinis įkeitimo sandoris (CK 4.209 str. 1 d.). Kai įkeistos akcijos lieka įkaito davėjui, įkeitimo sandorį tvirtina notaras ir jis registruojamas viešame registre (CK 4.209 str. 2 d.). Išimtis: kai kreditorius, skolininkas ir įkaito davėjas yra juridiniai asmenys, sandorį galima sudaryti ir informacinių technologijų priemonėmis, įregistruojant įkeitimą viešame registre (CK 4.209 str. 3 d.). Patvirtinęs įkeitimo sandorį, notaras duomenis perduoda Nekilnojamojo turto registrui arba Sutarčių ir teisių suvaržymų registrui, priklausomai nuo įkeisto objekto (NĮ 46 str. 8 d.). Tarp šalių įkeitimas galioja nuo sandorio sudarymo, jeigu sandoryje nenustatyta kitaip (CK 4.213 str. 1 d.). Kai akcijos lieka įkaito davėjui, prieš sąžiningus trečiuosius asmenis įkeitimu galima remtis tik jį įregistravus (CK 4.213 str. 2 d.), todėl tokiu atveju avansą saugiau išmokėti tik tada, kai įkeitimas įregistruotas.

Ką dar verta žinoti apie įkeitimą:

• Jis priklauso nuo pagrindinės prievolės. Įkeitimo teisė ir jos galiojimas priklauso nuo įkeitimu užtikrintos pagrindinės prievolės galiojimo (CK 4.198 str. 3 d.). Sandoryje turi būti nurodyta įkeitimu užtikrinta prievolė, jos konkretus ar maksimalus dydis ir įvykdymo terminas (CK 4.210 str. 1 d.). Šalys gali susitarti, kad maksimaliuoju įkeitimu užtikrinamos ir netesybos bei nuostoliai dėl termino praleidimo (CK 4.200 str. 2 d.).
• Paskesnį įkeitimą verta uždrausti. Jeigu daiktas nebuvo perduotas įkaito turėtojui ir sandoryje nenustatyta kitaip, leidžiamas paskesnis įkeitimas (CK 4.211 str. 1 d.). Kai sandoriai įregistruoti, pirmumą turi anksčiau įregistruotas (CK 4.212 str. 2 d.).
• Įkeitimas išlieka pasikeitus savininkui, kai sandoris įregistruotas viešame registre arba objektas perduotas įkaito turėtojui, jeigu įstatymuose ar sandoryje nenustatyta kitaip (CK 4.207 str. 1 d.).
• Išieškojimas. Įkaito turėtojas įgyja teisę nukreipti išieškojimą į įkeitimo objektą, jeigu prievolė neįvykdyta suėjus terminui arba atsiradus kitiems sandoryje nustatytiems pagrindams (CK 4.216 str. 1 d.). Kai objektas liko įkaito davėjui, išieškoma taikant hipotekos išieškojimo tvarką (CK 4.219 str. 2 d.). Šalys gali susitarti, kad įkeitimo objektas bus perduotas kreditoriaus nuosavybėn arba realizuotas kitu sutartu būdu (CK 4.219 str. 4 d.). Notaras atlieka vykdomuosius įrašus dėl priverstinio skolos išieškojimo pagal hipotekos (įkeitimo) kreditoriaus prašymą (NĮ 26 str. 1 d. 15 p.). Jeigu pardavus įkeistą turtą gautos sumos neužtenka, trūkstamą dalį galima išieškoti iš skolininko kito turto, bet be pirmenybės prieš kitus kreditorius, jeigu įstatymuose ar sandoryje nenustatyta kitaip (CK 4.219 str. 5 d.).

Įkeitimas saugo pinigus, bet ne bendrovės turtą. Kai perkamas projektas per bendrovę, sutartyje verta dar surašyti, kad iki pagrindinės sutarties bendrovė be pirkėjo sutikimo neįkeis sklypo, neprisiims naujų įsipareigojimų ir nekeis įstatų. Taip pat verta, kad pardavėjas patvirtintų, jog bendrovė neturi skolų ir suvaržymų.

Terminai: kas, jei šalis nemoka ar nepasirašo

Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu jis nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 str. 3 d.). Jeigu šalys per nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, prievolė ją sudaryti pasibaigia (CK 6.165 str. 5 d.). Todėl terminą verta derinti su tuo, kas realiai turi įvykti iki sandorio: leidimais, banko sutikimu, įkeitimo įregistravimu. Verta surašyti ir galimybę terminą pratęsti, ir galutinę datą, po kurios šalis gali pasitraukti. Terminą pratęskite raštu dar jam nepasibaigus: pasibaigus terminui, prievolė sudaryti pagrindinę sutartį jau būna pasibaigusi (CK 6.165 str. 5 d.).

Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.). Įstatymas kalba apie nuostolius, o ne apie prievartinį sutarties sudarymą. Todėl iš anksto sutartos netesybos palengvina ginčą: nereikia įrodinėti nuostolių dydžio.

Verta iš anksto surašyti, kas laikoma kurios šalies atsakomybe. Pavyzdžiui, galima surašyti, kad pardavėjui iki termino negavus savo banko sutikimo parduoti įkeistą turtą tai laikoma pardavėjo atsakomybe, arba kad iki notarinės sutarties pardavėjas neturi turėti skolų už komunalines paslaugas ir bendrijai.

Kai pagrindinė sutartis jau pasirašyta, bet šalis vengia įregistruoti nuosavybės perėjimą, kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo, o nepagrįstai vengusi šalis atlygina nuostolius (CK 6.393 str. 4 d.).

Kaip pradėti

Atsiųskite preliminariosios ar pagrindinės sutarties projektą, turto registro duomenis ir, jeigu perkate per bendrovę, jos dokumentus. Įvertinsime atsiskaitymo eigą, pasiūlysime užtikrinimo priemones ir suderinsime jas su notaru.

Tel. +370 5 212 1506, el. paštas info@linden.lt

Plačiau apie šią paslaugą: pagalba dėl nekilnojamojo turto.