Patalpų nuoma: ar galima keisti sąlygas ir nutraukti sutartį anksčiau

Nuomotojas vienas sutarties sąlygų pakeisti negali, nebent tokią teisę jam suteikia pati sutartis. Civilinio kodekso 6.223 straipsnio 1 dalis (CK 6.223 str. 1 d.) sako, kad sutartis keičiama šalių susitarimu. Terminuotos sutarties anksčiau laiko be pasekmių nutraukti taip pat negalima, nebent tai leidžia įstatymas arba pati sutartis. Visais kitais atvejais lieka derybos, ir jose svarbu, ką sutartis numato už nutraukimą. Pasibaigus terminui sutartis gali tapti neterminuota, jeigu Jūs toliau naudojatės patalpomis ir nuomotojas neprieštarauja. O įmonės likvidavimas nuomos sutarties savaime nenutraukia.

Toliau – ką sutartyje verta sutarti iš anksto ir kaip elgtis, kai reikia išeiti anksčiau.

Ką turi nurodyti nuomos sutartis

Įstatymas reikalauja nedaug. Daugiausia problemų kyla dėl to, ko sutartyje nėra.

• Kas nuomojama. Sutartyje turi būti nurodytas daiktas ar jo požymiai, leidžiantys jį nustatyti. Jei jų nėra ir dalyko negalima nustatyti kitaip, sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 str. 3 d.). Patalpoms tai reiškia adresą, unikalų numerį, plotą ir, geriausia, planą su pažymėtomis patalpomis.
• Forma. Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė (CK 6.478 str. 1 d.). Pastatų ir statinių nuomos sutartis rašytinė turi būti visada (CK 6.531 str. 1 d.).
• Registracija. Nekilnojamojo daikto nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik įregistruota viešame registre (CK 6.478 str. 2 d.). Pastatų ir statinių nuomai šis reikalavimas terminu neribojamas: prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik įregistruota sutartis (CK 6.531 str. 2 d.). Praktiškai tai svarbu, kai pastatas parduodamas: naujam savininkui sutartis lieka galioti, jeigu teisės iš jos buvo įregistruotos (CK 6.494 str. 1 d.).
• Terminas. Jeigu terminas sutartyje nenustatytas, sutartis laikoma neterminuota (CK 6.479 str. 2 d.).
• Remontas. Kapitalinį remontą savo lėšomis daro nuomotojas, o einamąjį – nuomininkas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita (CK 6.492 str. 1 d., CK 6.493 str. 1 d.). Todėl sutartyje verta aiškiai surašyti, kas laikoma kapitaliniu remontu.
• Subnuoma. Subnuomoti patalpas galima tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu sutartis nenustato ko kita (CK 6.490 str. 1 d.).
• Perdavimas. Pastatas ar statinys perduodamas ir priimamas pagal perdavimo–priėmimo aktą, kurį pasirašo abi šalys (CK 6.535 str. 1 d.). Akte užfiksuota būklė vėliau svarbi sprendžiant, kokios būklės patalpas turėsite grąžinti, jeigu sutartyje nesulygta kitaip.
• Pagerinimai. Jeigu investuojate į patalpų remontą, tai reikia aptarti sutartyje. Jeigu patalpas pagerinote turėdami nuomotojo leidimą, galite reikalauti atlyginti tam būtinas išlaidas, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kita (CK 6.501 str. 1 d.). Be leidimo padarytų ir neatskiriamų pagerinimų vertės nuomotojas atlyginti neprivalo (CK 6.501 str. 3 d.).

Vienas klientas, pasirašydamas ilgalaikę biuro nuomos sutartį, iš anksto paklausė, kaip apsaugoti į remontą investuotas lėšas, jei nuomotojas norėtų sutartį nutraukti anksčiau. Tokį klausimą verta spręsti prieš pasirašant: sutartyje sulyginti įspėjimo terminai, kompensacija už investicijas pirmaisiais metais ir abiem šalims vienodos („veidrodinės“) baudos. Peržiūrėdami kitą sutartį atkreipėme dėmesį ir į dvi dažnas vietas: dideles baudas už nutraukimą prieš terminą ir nuomos mokesčio indeksavimą. Dėl abiejų verta derėtis, kol sutartis dar nepasirašyta.

Ar nuomotojas gali pakeisti sąlygas be Jūsų sutikimo

Ne. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 str. 1 d.), o keičiama ji šalių susitarimu (CK 6.223 str. 1 d.). Nuomotojas gali pasiūlyti naują redakciją. Kol jos nepasirašėte, galioja ankstesnė.

Dėl nuomos mokesčio CK turi atskirą taisyklę. Kai sutartyje nenumatyta kitaip, mokestis šalių susitarimu gali būti keičiamas jų suderintais terminais, bet ne dažniau kaip du kartus per metus (CK 6.487 str. 5 d.). Todėl pirmiausia patikrinkite, ar sutartyje yra indeksavimo ar kito perskaičiavimo mechanizmas. Jei yra, dėl jo jau susitarta.

Be Jūsų sutikimo sutartį gali pakeisti tik teismas. Tai įmanoma, jeigu kita šalis iš esmės pažeidė sutartį arba kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais (CK 6.223 str. 2 d.). Ieškinį galima pareikšti tik tada, kai kita šalis atsisako keisti sutartį arba per trisdešimt dienų neatsako į pasiūlymą (CK 6.223 str. 3 d.).

Kaip nutraukti terminuotą sutartį prieš terminą

Dažnas klausimas skamba taip: komanda sumažėjo, biuras per didelis, bet sutartis galioja dar kelerius metus. Atsakymas priklauso nuo to, kas parašyta sutartyje, nes atsisakyti vykdyti sutartį šalis gali tik įstatymų ar sutarties numatytais atvejais (CK 6.223 str. 4 d.).

Įstatymas nuomininkui duoda šiuos pagrindus kreiptis į teismą dėl nutraukimo prieš terminą (CK 6.498 str.):

• nuomotojas nedaro remonto, kurį privalo daryti;
• patalpos dėl aplinkybių, už kurias neatsakote, tapo netinkamos naudoti;
• nuomotojas neperduoda patalpų arba kliudo jomis naudotis;
• patalpos turi trūkumų, kurie nebuvo aptarti ir Jums nebuvo žinomi, ir dėl jų patalpų neįmanoma naudoti pagal paskirtį;
• kiti sutartyje numatyti pagrindai.

Be to, nuomininkas gali nutraukti sutartį prieš terminą, jeigu nuomotojas nemotyvuotai atsisako sutikti su subnuoma (CK 6.490 str. 2 d.), o pasikeitus patalpų savininkui – reikalauti, kad sutartis pasibaigtų (CK 6.494 str. 3 d.).

Nuomotojas savo ruožtu gali kreiptis į teismą dėl sutarties nutraukimo prieš terminą, pavyzdžiui, kai nuomininkas nemoka nuomos mokesčio ar naudojasi patalpomis ne pagal paskirtį (CK 6.497 str. 1 d.). Tačiau terminuotą sutartį jis gali prašyti nutraukti tik po rašytinio įspėjimo, kai pažeidimas per protingą terminą nepašalintas (CK 6.497 str. 3 d.). Tai verta prisiminti derantis: jei Jums svarbu, kad sutartis nebūtų nutraukta dėl vienos ar dviejų vėluojančių sąskaitų, tai galima tiesiai įrašyti į sutartį.

Be teismo sutartį galima nutraukti, kai kita šalis ją pažeidė iš esmės (CK 6.217 str. 1 d.), arba sutartyje numatytais atvejais (CK 6.217 str. 5 d.). Apie tai iš anksto pranešama per sutartyje nustatytą terminą, o jei jo nėra, – prieš trisdešimt dienų (CK 6.218 str. 1 d.). Neterminuotą nekilnojamojo daikto nuomos sutartį abi šalys gali nutraukti bet kada, įspėjusios prieš tris mėnesius (CK 6.480 str.). Sutartyje gali būti nustatyti ir ilgesni įspėjimo terminai.

Jeigu nė vieno pagrindo nėra, lieka susitarimas. Praktikoje veikia toks kelias:

1. Įvertinkite, ką sutartis numato už vienašalį išėjimą: baudą, depozitą, įspėjimo terminą.
2. Pasiūlykite nuomotojui konkrečią datą ir kompensaciją, mažesnę už sutartinę baudą.
3. Jeigu sumokėtas depozitas, siūlykite jį įskaityti į paskutinių mėnesių nuomos mokestį.
4. Iki išsikraustymo nepabloginkite patalpų būklės. Sutartyje depozitas dažnai skiriamas būklei atstatyti, ir tada nuomotojas neturės priežasties sutikti.

Jeigu sutartyje numatyta bauda neprotingai didelė, teismas gali ją sumažinti, bet ne mažiau už nuostolius (CK 6.258 str. 3 d.). Tai nėra būdas išeiti be pasekmių, bet tai svarus argumentas derybose.

Sutarties nutraukimas atleidžia šalis nuo tolesnio vykdymo, bet neatstato visko į pradinę padėtį. Kai sutarties vykdymas tęstinis ir dalus, galima reikalauti grąžinti tik tai, kas gauta po nutraukimo (CK 6.222 str. 2 d.). Už praėjusius mėnesius sumokėtas nuomos mokestis negrąžinamas.

Kas vyksta, kai terminas baigiasi

Terminuota sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jeigu šalys jos neatnaujina (CK 6.496 str.). Tačiau jeigu nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi patalpomis ir nuomotojas neprieštarauja, laikoma, kad sutartis tapo neterminuota (CK 6.481 str.). Daug sutarčių turi ir savo automatinio pratęsimo sąlygą. Tada svarbiausia yra data, iki kurios reikia pranešti, kad pratęsimo nenorite.

Nuomininkas, tvarkingai vykdęs sutartį, turi pirmenybės teisę atnaujinti sutartį (CK 6.482 str. 1 d.). Nuomotojas apie šią teisę turi raštu pranešti per sutartyje numatytą terminą, o jei jo nėra, – per protingą terminą iki sutarties pabaigos (CK 6.482 str. 2 d.). Sudarant sutartį naujam terminui, sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos (CK 6.482 str. 3 d.). Jeigu nuomotojas atsisakė pratęsti, bet ne vėliau kaip per vienerius metus po sutarties pabaigos, Jums nepranešęs, išnuomojo tas pačias patalpas kitam, galite reikalauti perimti naujojo nuomininko teises arba atlyginti nuostolius (CK 6.482 str. 4 d.).

Pasibaigus sutarčiai patalpos grąžinamos tokios būklės, kokios gautos, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės (CK 6.499 str. 1 d.). Grąžinus pavėluotai, nuomotojas gali reikalauti nuomos mokesčio už visą vėlavimo laiką ir nuostolių (CK 6.499 str. 2 d.).

Ką keičia įmonės likvidavimas

Kai įmonė nusprendžia likviduotis, dažnai išgirstama nuomotojo pozicija: sutartis baigsis tik tada, kai įmonė bus galutinai likviduota. Likvidavimas iš tiesų nėra įstatyme numatytas nuomininko pagrindas nutraukti sutartį (CK 6.498 str.), o juridinis asmuo pasibaigia tik nuo jo išregistravimo iš registro (CK 2.95 str. 3 d.). Todėl pirmiausia skaitome pačią sutartį: ar joje yra nutraukimo pagrindas, įspėjimo terminas ir bauda.

Toliau svarbios keturios likvidavimo taisyklės:

• Likviduojama įmonė gali sudaryti tik su veiklos nutraukimu susijusius arba sprendime likviduoti numatytus sandorius (CK 2.111 str.). Susitarimas nutraukti nuomą būtent toks.
• Likviduojama bendrovė pirmiausia turi atsiskaityti su kreditoriais (Akcinių bendrovių įstatymo 73 straipsnio 13 dalis, ABĮ 73 str. 13 d.). Nuomotojo reikalavimai čia nėra išimtis: jie tenkinami kartu su kitais trečiosios eilės reikalavimais (CK 2.113 str. 1 d. 4 p.).
• Jeigu dėl skolų kyla teisminių ginčų, turtas akcininkams negali būti dalijamas, kol teismas jų neišspręs (ABĮ 73 str. 15 d.). Nuomotojo ieškinys gali gerokai pailginti likvidavimą, nors likvidatorius procedūras turi užbaigti per vienerius metus, su galimybe pratęsti dar vieneriems metams (CK 2.110 str. 3 d.).
• Akcininkai negali priimti sprendimo likviduoti nemokią bendrovę (ABĮ 73 str. 3 d.). Bendrovė dėl bankroto likviduojama Juridinių asmenų nemokumo įstatymo nustatyta tvarka (ABĮ 73 str. 4 d.).

Paskutinė taisyklė lemia derybas. Vienu atveju nuomotojas atsisakė nutraukti sutartį susitarimu ir pareikalavo visos sutartinės baudos. Patarėme susitikti su nuomotoju ir paaiškinti realią padėtį: sumokėti visos baudos įmonė negali, todėl jai liktų tik bankrotas. Bankroto procese nuomotojas greičiausiai atgautų tik nedidelę dalį savo reikalavimo. Todėl nuomotojui pasiūlyta kompensacija, mažesnė už baudą, bet didesnė už tai, ką jis realiai gautų bankroto procese. Tokį skaičiavimą verta pasidaryti prieš pirmą pokalbį. Toks susitarimas tinka tik tada, kai po jo įmonė gali visiškai atsiskaityti ir su kitais kreditoriais. Jeigu lėšų visiems neužtenka, tos pačios eilės reikalavimai tenkinami proporcingai (CK 2.113 str. 2 d.).

Dar vienas praktinis dalykas: jeigu nuomojamose patalpose yra įregistruota įmonės buveinė, nutraukiant nuomą reikia pasirūpinti ir adresu. Kieno sutikimo tam reikia, aprašėme straipsnyje „Įmonės buveinės adresas: kieno sutikimo reikia“. Nuo ko pradėti visą likvidavimą, rasite straipsnyje „Kaip pradėti UAB likvidavimą“.

Kaip pradėti

Atsiųskite nuomos sutartį su visais priedais ir susirašinėjimą su nuomotoju. Trumpai parašykite, ko siekiate: pasirašyti naują sutartį, pakeisti sąlygas ar išeiti anksčiau. Įvertinsime Jūsų padėtį ir parengsime pastabas sutarčiai arba raštą nuomotojui.

Tel. +370 5 212 1506, el. paštas info@linden.lt

Plačiau apie šią paslaugą: pagalba dėl nekilnojamojo turto.