Kas renka daugiabučio bendrijos pirmininką ir kas nustato jo funkcijas

Bendrijos pirmininką renka ir atšaukia visuotinis bendrijos narių susirinkimas (įstatymo ir įstatų nustatytais atvejais – įgaliotinių susirinkimas). Ne valdyba ir ne buvęs pirmininkas. Už sprendimą turi balsuoti daugiau kaip du trečdaliai susirinkime dalyvaujančių narių, o įgaliotinių susirinkime – trys penktadaliai visų įgaliotinių. Pagrindines pirmininko pareigas nustato pats įstatymas. Nariai jas papildo: įstatuose nustato reikalavimus pirmininkui, visuotinis susirinkimas tvirtina jo pareigybės aprašymą ir gali pavesti papildomų funkcijų. Kai pirmininkas negali eiti pareigų ar jo kadencija pasibaigė, laikinai einantį pareigas skiria valdyba iš savo narių. Jeigu valdybos nėra, o pirmininkas negali eiti pareigų, įstatuose nustatyta tvarka jas laikinai gali eiti vienas iš bendrijos narių.

Kiek trunka pirmininko kadencija, ar pirmininku gali būti žmogus, neturintis buto tame name, ir kaip pirmininkas atsistatydina, jau atsakėme įmonių teisės dažnų klausimų skiltyje. Čia – kas pirmininką renka, kaip surengti rinkimus ir ką pirmininkas privalo daryti pagal įstatymą.

Kas renka pirmininką ir valdybą

Visuotinis susirinkimas renka ir atšaukia bendrijos pirmininką ir valdybos narius (Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo, toliau – Bendrijų įstatymas, 10 straipsnio 1 dalies 2 punktas, BĮ 10 str. 1 d. 2 p.). Įgaliotinių susirinkimas gali būti numatytas įstatuose. Jis šaukiamas įstatymo ir įstatų nustatytais atvejais ir turi įstatuose nustatytą visuotinio susirinkimo teisių dalį (BĮ 9 str. 1 d., 13 str. 1 d.). Pirmininką visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) renka bendrijos įstatuose nustatyta tvarka 3 metų laikotarpiui. Tas pats susirinkimas tvirtina pirmininko pareigybės aprašymą ir nustato jo darbo užmokestį (BĮ 14 str. 2 d.).

Valdybą taip pat renka visuotinis susirinkimas – įstatuose nustatytam, bet ne ilgesniam kaip 3 metų laikotarpiui. Valdybos nariu gali būti tik fizinis asmuo, turintis butą ar kitas patalpas tame pastate, kurio bendrojo naudojimo objektams valdyti įsteigta bendrija, ir atitinkantis įstatuose nustatytus reikalavimus (BĮ 15 str. 2 d.).

Ar galima turėti valdybą be pirmininko, o einamuosius reikalus pavesti samdomam vadovui? Ne. Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) pirmininkas (BĮ 9 str. 2 d.). Valdybą sudaro pirmininkas ir valdybos nariai, pirmininkas yra valdybos pirmininkas, o narių negali būti mažiau kaip trys (BĮ 15 str. 1 d.). Galimas ir paprastesnis modelis – pirmininkas be valdybos: jeigu valdyba nesudaroma, jos funkcijas atlieka pirmininkas (BĮ 9 str. 3 d.). Pirmininku renkamas fizinis asmuo, atitinkantis įstatuose nustatytus reikalavimus. Jeigu nariai renka pirmininku žmogų, neturintį buto ar kitų patalpų tame pastate, bendrijoje sudaroma valdyba (BĮ 14 str. 1 d.).

Kaip surengti rinkiminį susirinkimą

Kas šaukia. Visuotinį susirinkimą šaukia pirmininkas arba valdyba įstatuose nustatyta tvarka. Jį taip pat privaloma sušaukti, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių. Jeigu valdymo organas per mėnesį nuo reikalavimo susirinkimo nesušaukia, jį gali sušaukti revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių. Kai bendrija jungia kelis namus, skaičiuojamas daugiau kaip penktadalis narių kiekviename pastate, o jeigu susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai, pakanka daugiau kaip penktadalio narių bent viename pastate (BĮ 11 str. 1 d.).

Pranešimas. Susirinkimo organizatorius pranešimą skelbia ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos bendrijos skelbimų lentoje ar kitose gerai matomose vietose. Jame nurodoma vieta, data ir laikas, kartu skelbiama darbotvarkė ir sprendimų projektai arba vieta, kur su projektais galima susipažinti. Kai darbotvarkėje yra valdymo organo rinkimai ar atšaukimas, nariams pranešama raštu (BĮ 11 str. 2 d.).

Kvorumas. Susirinkimas teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, ne anksčiau kaip po dviejų savaičių šaukiamas pakartotinis susirinkimas pagal tą pačią darbotvarkę, ir jis teisėtas, kai dalyvauja daugiau kaip penktadalis narių (BĮ 11 str. 5 d.). Nariai, iš anksto raštu pareiškę nuomonę įstatuose nustatyta tvarka, laikomi dalyvaujančiais, ir jų balsai įskaitomi (BĮ 11 str. 4 d.).

Balsų dauguma. Sprendimai dėl valdymo organo ar jo narių rinkimo ar atšaukimo teisėti, jeigu už juos balsavo daugiau kaip du trečdaliai visų susirinkime dalyvaujančių narių (įstatymo nustatytais atvejais, kai sprendžia įgaliotiniai, – trys penktadaliai visų įgaliotinių) (BĮ 11 str. 7 d.). Sprendimus nariai gali priimti ir balsuodami raštu. Tokio balsavimo tvarką nustato Vyriausybės įgaliota institucija (BĮ 11 str. 12 d.).

Protokolas. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius (BĮ 11 str. 10 d.). Jis turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Prie jo pridedamas dalyvių sąrašas, įgaliojimai ir dokumentai, įrodantys, kad nariams buvo pranešta apie susirinkimą (BĮ 11 str. 11 d.). Jeigu išrinkimas būtų ginčijamas, būtent šie priedai parodys, ar susirinkimas buvo surengtas tinkamai.

Po rinkimų. Darbo sutartį su pirmininku pasirašo visuotinio susirinkimo įgaliotas asmuo. Tai terminuota sutartis kadencijos laikotarpiui (BĮ 14 str. 3 d.). Pirmininko darbo apmokėjimo sąlygas ir darbo užmokestį nustato visuotinis susirinkimas, jeigu įstatuose nenustatyta kitaip (BĮ 10 str. 1 d. 6 p.). Juridinių asmenų registre turi būti nurodyti valdymo organų nariai (Civilinio kodekso 2.66 straipsnio 1 dalies 7 punktas, CK 2.66 str. 1 d. 7 p.). Pasikeitus šiems duomenims, juridinis asmuo privalo pateikti prašymą įregistruoti pakeitimus per trisdešimt dienų nuo pakeitimų padarymo dienos (CK 2.66 str. 3 d.), o pakeitimai įsigalioja tik nuo jų įregistravimo, išskyrus įstatymų numatytas išimtis (CK 2.66 str. 6 d.). Už dokumentų pateikimą Juridinių asmenų registro tvarkytojui atsako pirmininkas (BĮ 14 str. 6 d. 5 p.).

Kai kadencijos jau pasibaigusios

Visuotinis susirinkimas privalo išrinkti naują pirmininką iki kadencijos pabaigos arba gavęs pirmininko rašytinį pranešimą apie atsistatydinimą. Jeigu pirmininkas neišrenkamas per 6 mėnesius nuo kadencijos pabaigos arba nuo atsistatydinimo dienos ir bendrijos likvidavimas nepradėtas, bet kuris narys (įgaliotinis) gali kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl bendrijos likvidavimo ir bendrojo naudojimo objektų administratoriaus skyrimo. Savivaldybė tada kreipiasi į Juridinių asmenų registro tvarkytoją dėl likvidavimo ir laikinai skiria administratorių (BĮ 14 str. 9 d.). Jeigu nauja valdyba neišrenkama per 12 mėnesių nuo jos kadencijos pabaigos, kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl bendrijos likvidavimo ir administratoriaus skyrimo gali ne mažiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių (kai bendrija jungia kelis namus, – ketvirtadalis narių kiekviename name), ketvirtadalis įgaliotinių arba pati valdyba (BĮ 15 str. 3 d.).

Kol naujas pirmininkas neišrinktas, pareigas kas nors turi eiti. Tvarka priklauso nuo to, ar bendrijoje yra valdyba:

• Yra valdyba. Kai pirmininkas negali eiti pareigų arba jo kadencija pasibaigusi, valdyba skiria vieną iš savo narių laikinai eiti pirmininko pareigas (BĮ 16 str. 9 d.). Pakanka valdybos sprendimo. Posėdis teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip du trečdaliai valdybos narių (BĮ 16 str. 5 d.), sprendimai priimami valdybos narių balsų dauguma vardiniu balsavimu (BĮ 16 str. 4 d.), o posėdis protokoluojamas (BĮ 16 str. 6 d.). Mūsų vertinimu, pirmininkas pats savo pavaduotojo šiuo pagrindu neskiria, o bendrijos narys, kuris nėra valdybos narys, paskirtas būti negali.
• Valdybos nėra. Kai vienasmenis valdymo organas – pirmininkas – negali eiti pareigų, bendrijos įstatuose nustatyta tvarka šias pareigas laikinai gali eiti vienas iš bendrijos narių (BĮ 14 str. 10 d.). Mūsų vertinimu, ši taisyklė taikoma ir pasibaigus kadencijai, nes su pirmininku sudaryta terminuota darbo sutartis tada pasibaigia (BĮ 14 str. 3 d.); įstatymas to tiesiogiai nenurodo.

Sudėtingiausia situacija – kai pasibaigusi ir pirmininko, ir valdybos kadencija. Įstatymas nenustato, kas tokiu atveju laikinai eina pirmininko pareigas. Jis tik leidžia kreiptis į savivaldybę (BĮ 14 str. 9 d., 15 str. 3 d.), o kai bendrija jungia kelis namus, – palengvina susirinkimo šaukimą (BĮ 11 str. 1 d.). Tokiu atveju nedelskite: laikinai einančio pareigas paskyrimą ir susirinkimo sušaukimą verta suderinti taip, kad sprendimo nebūtų galima ginčyti dėl to, kas jį priėmė. Jeigu valdymo organas susirinkimo nešaukia, daugiau kaip penktadalis narių gali pasinaudoti aukščiau aprašyta tvarka: pareikalauti sušaukti susirinkimą ir, praėjus mėnesiui, sušaukti jį patys.

Ar pirmininko funkcijas nustato įstatymas, ar nariai

Abu. Įstatymas nustato pagrindą. Pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, priima į darbą ir atleidžia darbuotojus (BĮ 14 str. 5 d.). Įstatymas išvardija, už ką jis atsako (BĮ 14 str. 6 d.), tarp jų:

• bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą;
• metinių finansinių ataskaitų rinkinio ir veiklos metinės ataskaitos parengimą;
• bendrijos narių sąrašo ir bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymą ir tvarkymą;
• pastato ir bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimą;
• kaupiamųjų lėšų sąskaitos tvarkymą ir šių lėšų naudojimą pagal paskirtį;
• metinės pajamų ir išlaidų sąmatos sudarymą ir pateikimą visuotiniam susirinkimui;
• informacijos pateikimą savininkams jų prašymu ir duomenų pateikimą revizijos komisijai, auditoriui ir savivaldybei.

Pirmininkas per 10 darbo dienų nuo savininko kreipimosi gavimo dienos privalo suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, turtą, kaupiamąsias lėšas ir įmokas (BĮ 14 str. 7 d.).

Nariai šį pagrindą papildo. Įstatuose turi būti nurodyti bendrijos valdymo ir kiti organai, jų kompetencija, rinkimo ir atšaukimo tvarka (BĮ 7 str. 1 d. 10 p.). Įstatuose gali būti ir kitų įstatymams neprieštaraujančių nuostatų (BĮ 7 str. 2 d.). Pirmininkas vadovaujasi įstatymais, įstatais, pareigybės aprašymu ir visuotinio susirinkimo sprendimais (BĮ 14 str. 4 d.). Jis atsako už visuotinio susirinkimo pavestų ir teisės aktuose nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą ir privalo atlyginti bendrijai nuostolius, atsiradusius dėl sprendimų, priimtų pažeidžiant įstatymus ar įstatus (BĮ 14 str. 8 d.). Mūsų vertinimu, tai reiškia, kad įstatai ar pareigybės aprašymas gali pirmininkui pavesti daugiau, bet negali panaikinti to, ką nustato įstatymas.

Ar galima samdyti administratorių ar administravimo įmonę

Darbuotoją samdyti galima. Pirmininkas priima į darbą ir atleidžia darbuotojus (BĮ 14 str. 5 d.), o valdyba tvirtina valdymo struktūrą, darbuotojų (išskyrus valdymo organų) pareigybes ir jų darbo užmokestį (BĮ 16 str. 1 d. 3 p.). Tokį darbuotoją galima vadinti administratoriumi. Tačiau jis nepakeičia pirmininko kaip valdymo organo.

Mūsų vertinimu, visiškai perduoti namo reikalų tvarkymą įmonei vien pirmininko ar valdybos sprendimu nepakanka. Sprendimus dėl bendrijos administravimo būdo ir bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimo priima visuotinis susirinkimas (BĮ 10 str. 1 d. 4 p.). Bendrijos administravimas įstatyme apibrėžtas kaip bendrijos valdymo organo atliekamas objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas (BĮ 2 str. 1 d.). Valdyba tvirtina paslaugų ir rangos darbų pirkimo sąlygas bei pirkimo ataskaitas (BĮ 16 str. 1 d. 7 p.), taip pat atlieka kitas jai įstatuose priskirtas funkcijas (BĮ 16 str. 1 d. 8 p.).

Atsakomybė lieka valdymo organams. Valdyba atsako už jai pavestų funkcijų tinkamą atlikimą ir bendrijos finansinę būklę (BĮ 16 str. 7 d.). Todėl sutartyje su administravimo įmone verta aiškiai surašyti, ką ji daro, kaip atsiskaito valdybai ir kas tvirtina išlaidas.

Kaip pradėti

Atsiųskite bendrijos įstatus, paskutinių rinkimų protokolą ir trumpai aprašykite, kieno kadencija pasibaigusi. Parengsime pranešimą apie susirinkimą, sprendimų projektus ir protokolą, o po rinkimų – dokumentus Juridinių asmenų registrui.

Tel. +370 5 212 1506, el. paštas info@linden.lt

Plačiau apie šią paslaugą: pagalba dėl nekilnojamojo turto.